Kaution (waarborgsom) in den Niederlanden: wie viel erlaubt ist und wann du sie zurückbekommst

Kurz gesagt

Bei Verträgen, die am 1. Juli 2023 oder später unterschrieben wurden, darf die Kaution höchstens zwei Kaltmieten betragen (kale huur, ohne Nebenkosten). Nach dem Ende des Mietverhältnisses muss der Vermieter sie innerhalb von 14 Tagen zurückzahlen. Zieht er Kosten für Schäden oder offene Miete ab, hat er dafür 30 Tage und muss dir diese Kosten schriftlich mitteilen.

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Wie hoch darf die Kaution sein?

Die Obergrenze liegt bei zwei Kaltmieten (kale huur). Nebenkosten (servicekosten), etwa für die Reinigung der Gemeinschaftsräume oder für Internet, zählen nicht mit. Beispiel: Bei 600 € Kaltmiete darf die Kaution höchstens 1.200 € betragen, auch wenn du mit Nebenkosten 680 € im Monat zahlst.

Die Grenze steht in Artikel 7:261b des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuchs (Burgerlijk Wetboek) und gilt für Verträge ab dem 1. Juli 2023. Für ältere Verträge nennt die niederländische Regierung als Obergrenze drei Kaltmieten.

Wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen?

Innerhalb von 14 Tagen nach dem Ende des Mietverhältnisses. Gibt es Schäden oder offene Beträge für Miete, Nebenkosten oder die Energieleistungsvergütung (energieprestatievergoeding), hat der Vermieter 30 Tage. Er darf diese Kosten dann abziehen, muss dir das aber schriftlich mitteilen. Andere Kosten darf er nicht von der Kaution abziehen.

Bist du mit einem Abzug nicht einverstanden, kann der Streit vor das Amtsgericht (kantonrechter) gehen.

Kaution zu hoch oder nicht zurückgezahlt? Das kannst du tun

Schreib dem Vermieter eine E-Mail und verweise auf Artikel 7:261b Burgerlijk Wetboek. Heb eine Kopie auf.
Häng den Mietvertrag, den Zahlungsbeleg für die Kaution und Fotos vom Auszugstag an.
Eine kostenlose Rechtsauskunft bekommst du beim Juridisch Loket.
Du kannst den Vermieter auch bei deiner Gemeinde melden (meldpunt goed verhuurderschap). Die Gemeinde kann ihm ein Bußgeld auferlegen.

Bevor du die Kaution zahlst

Zahl per Überweisung, nie bar.
Die Höhe der Kaution sollte im Mietvertrag stehen.
Mach am Einzugstag Fotos und ein Übergabeprotokoll.
Zahl keine Kaution, bevor du das Zimmer oder die Wohnung besichtigt hast.

Häufige Fragen

Darf der Vermieter drei Monatsmieten Kaution verlangen?

Bei einem Vertrag ab dem 1. Juli 2023 nicht. Erlaubt sind höchstens zwei Kaltmieten. Du kannst den Vermieter schriftlich bitten, dir den zu viel gezahlten Betrag zurückzuzahlen.

Zählen die Nebenkosten bei der Kaution mit?

Nein. Es zählt nur die Kaltmiete (kale huur), ohne Nebenkosten (servicekosten).

Mein Vertrag wurde vor Juli 2023 unterschrieben. Was gilt dann?

Dann gilt die Grenze von zwei Kaltmieten nicht. Die niederländische Regierung nennt für solche Verträge höchstens drei Kaltmieten. Zu deiner Situation kannst du beim Juridisch Loket nachfragen.

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Quellen

Fakten geprüft am 15. September 2026. Allgemeine Information, keine Rechtsberatung.