Wanneer mag een makelaar mij geen bemiddelingskosten rekenen?

Wanneer datzelfde bureau bij dezelfde woning ook voor de verhuurder optreedt, wat bij verhuurbemiddeling meestal zo is. Dat volgt uit het verbod op dienen van twee heren in artikel 7:417 lid 4 BW.

Welk bewijs heb ik nodig om courtage terug te vorderen?

De advertentie waarin het bureau de woning aanbiedt, de correspondentie waaruit blijkt dat het namens de verhuurder handelde, het huurcontract waarin het bureau als beheerder of gemachtigde staat, en de factuur met betaalbewijs.

Hoe lang na betaling kan ik bemiddelingskosten nog terugvorderen?

Er kan een verjaringstermijn spelen, dus wacht niet onnodig en leg je vordering zo snel mogelijk schriftelijk vast. Laat je bij twijfel over de termijn in jouw situatie informeren door het Juridisch Loket of een huurdersorganisatie.

Mag een bureau wel administratie- of contractkosten rekenen?

Vraag altijd per post om welke dienst het gaat, voor wie die is verricht en op welke grondslag hij bij jou wordt gelegd. Een kostenpost die niet concreet te herleiden is tot een dienst aan jou verdient dezelfde kritische blik als courtage zelf.

Bemiddelingskosten terugvorderen van de makelaar

Laatst bijgewerkt: 2026-08-11

Kan ik betaalde bemiddelingskosten terugvorderen?

Als het bemiddelingsbureau ook voor de verhuurder optrad bij dezelfde woning, mag het jou als huurder geen bemiddelingskosten in rekening brengen. Dat volgt uit het verbod op dienen van twee heren in artikel 7:417 lid 4 BW. Je vordert het bedrag terug met een schriftelijke sommatie waarin je de factuur, de advertentie en het contactverloop meestuurt.

Bemiddelingskosten zijn een van de weinige onderwerpen in het Nederlandse huurrecht waar de regel scherp is en het geld vaak alsnog wordt betaald. De situatie is bijna altijd dezelfde: je vindt een woning via een bemiddelingsbureau, het bureau regelt de bezichtiging en het contract, en aan het eind krijg jij een factuur voor courtage of bemiddelingskosten. Wat veel huurders niet weten is dat dit niet mag zodra datzelfde bureau ook voor de verhuurder optreedt, en dat is bij verreweg de meeste verhuurbemiddeling het geval. Het bedrag is bovendien zelden klein: een maand huur is een gangbaar tarief. Deze pagina legt uit wanneer de regel geldt, welk bewijs je nodig hebt, en hoe een terugvorderingsbrief eruitziet die serieus wordt genomen.

Kernpunten

Een bureau dat voor beide partijen optreedt, mag de huurder geen bemiddelingskosten rekenen (art. 7:417 lid 4 BW).
Source: BW art. 7:417 lid 4 — dual representation ban on charging the tenant when the agency also acts for the landlord. Verified 2026-08-11.
Een schermafdruk van de advertentie met datum is vaak het belangrijkste bewijsstuk.
Veel bureaus betalen na een onderbouwde sommatie zonder dat een procedure nodig is.

Het verbod op dienen van twee heren

An agency cannot charge a fee to the tenant if it is also acting for the landlord on the same listing (dual representation ban, BW art. 7:417 lid 4). If you paid such a fee, request a refund in writing with the invoice and messages attached. If the agency refuses, escalate to Juridisch Loket or another tenants' rights channel and keep a dated record of every step.

Source: BW art. 7:417 lid 4 — dual representation ban on charging the tenant when the agency also acts for the landlord. Verified 2026-08-11.

Hoe je aantoont dat het bureau ook voor de verhuurder werkte

De kern van je zaak is dat het bureau twee petten op had, en daar is meestal ruim bewijs voor omdat het bureau er zelf geen geheim van maakt. Bewaar de advertentie waarin het bureau de woning aanbiedt, inclusief het logo en de contactgegevens, en maak er een schermafdruk van met datum voordat hij offline gaat. Bewaar de correspondentie waarin het bureau namens de verhuurder afspraken maakt, sleutels beheert, de bezichtiging regelt of het contract opstelt. Bewaar het huurcontract zelf als het bureau daarin als beheerder of gemachtigde is genoemd. Bewaar tot slot de factuur en het betaalbewijs. Die vier stukken samen vertellen het hele verhaal en zijn precies wat je later meestuurt.

De sommatiebrief die werkt

Schrijf zakelijk en concreet, zonder juridisch jargon dat je niet nodig hebt. Noem het adres van de woning, de datum van het contract, het betaalde bedrag en de factuurdatum. Stel vast dat het bureau bij dezelfde woning ook voor de verhuurder optrad en onderbouw dat met de bijlagen. Verwijs naar artikel 7:417 lid 4 BW als grondslag. Vorder het volledige bedrag terug, geef een concrete termijn van bijvoorbeeld veertien dagen, noem je rekeningnummer, en kondig aan welke stap volgt als betaling uitblijft. Stuur de brief op een manier waarmee je verzending kunt aantonen en bewaar een kopie. Veel bureaus betalen na een goed onderbouwde sommatie zonder verdere procedure, simpelweg omdat de regel duidelijk is.

Als het bureau weigert

Weigert het bureau, vraag dan schriftelijk om hun onderbouwing waarom de regel volgens hen niet geldt, want dat antwoord is bruikbaar in een vervolgstap en dwingt hen bovendien tot een standpunt. Neem daarna contact op met het Juridisch Loket of een huurdersorganisatie om de zaak te laten wegen. Afhankelijk van het bedrag en de omstandigheden kan een gerechtelijke procedure zinvol zijn, waarbij dit type zaak vaak overzichtelijk is doordat de feiten meestal niet in geschil zijn. Meld het bureau daarnaast bij het meldpunt ongewenst verhuurgedrag van de gemeente, dat sinds 1 januari 2024 verplicht is, zodat het gedrag ook op de handhavingsradar komt. Houd van elke stap een gedateerd verslag bij.

Veelgestelde vragen

Wanneer mag een makelaar mij geen bemiddelingskosten rekenen?: Wanneer datzelfde bureau bij dezelfde woning ook voor de verhuurder optreedt, wat bij verhuurbemiddeling meestal zo is. Dat volgt uit het verbod op dienen van twee heren in artikel 7:417 lid 4 BW.
Source: BW art. 7:417 lid 4 — dual representation ban on charging the tenant when the agency also acts for the landlord. Verified 2026-08-11.
Welk bewijs heb ik nodig om courtage terug te vorderen?: De advertentie waarin het bureau de woning aanbiedt, de correspondentie waaruit blijkt dat het namens de verhuurder handelde, het huurcontract waarin het bureau als beheerder of gemachtigde staat, en de factuur met betaalbewijs.
Hoe lang na betaling kan ik bemiddelingskosten nog terugvorderen?: Er kan een verjaringstermijn spelen, dus wacht niet onnodig en leg je vordering zo snel mogelijk schriftelijk vast. Laat je bij twijfel over de termijn in jouw situatie informeren door het Juridisch Loket of een huurdersorganisatie.
Mag een bureau wel administratie- of contractkosten rekenen?: Vraag altijd per post om welke dienst het gaat, voor wie die is verricht en op welke grondslag hij bij jou wordt gelegd. Een kostenpost die niet concreet te herleiden is tot een dienst aan jou verdient dezelfde kritische blik als courtage zelf.