Tellen servicekosten mee bij de maximale huurprijs?

Nee. Het wettelijke maximum gaat uitsluitend over de kale huur. Servicekosten staan daar los van en kennen hun eigen toets, namelijk of ze in redelijke verhouding staan tot de werkelijk gemaakte kosten en of ze jaarlijks worden afgerekend.

Ik heb een all-in huur. Kan ik dan wel iets aanvechten?

Ja, en het ontbreken van de splitsing is zelf een punt om aan te kaarten. Vraag de verhuurder schriftelijk om de kale huur en een specificatie van de servicekosten; blijft die uit, dan kun je dat aan de Huurcommissie voorleggen samen met de huurprijs zelf.

Moest mijn huur op 1 juli 2025 omlaag?

Dat gold voor bestaande contracten in het lage segment, dus woningen tot en met 143 punten. Voor bestaande middensegmentcontracten geldt die datum niet; daar gaat de regulering in de regel pas spelen bij een nieuwe huurder, en dat verschil wordt vaak verward.

Is mijn huur te hoog? Zo controleer je het

Laatst bijgewerkt: 2026-08-11

Hoe weet ik of mijn huur te hoog is?

Je huur is te hoog als de kale huur boven het maximum ligt dat hoort bij het aantal punten dat je woning scoort in het woningwaarderingsstelsel. Tot en met 143 punten geldt een maximum van EUR 932,93 per maand, bij 144 tot en met 186 punten EUR 1.228,07, en vanaf 187 punten is de woning geliberaliseerd. Reken altijd met de kale huur, dus zonder servicekosten.

Check je eigen contract gratis

De vraag of je te veel huur betaalt is in Nederland verrassend goed te beantwoorden, en veel huurders weten dat niet. Anders dan in de meeste landen hangt de maximale huurprijs hier niet af van wat de markt toevallig wil betalen, maar van een puntentelling: het woningwaarderingsstelsel kent punten toe aan oppervlakte, voorzieningen, energielabel, WOZ-waarde en nog een reeks kenmerken, en bij die puntenscore hoort een wettelijk maximum. Ligt jouw kale huur daarboven, dan betaal je meer dan is toegestaan, ongeacht wat je hebt getekend. Sinds de Wet betaalbare huur vallen bovendien flink meer woningen onder zo'n maximum dan een paar jaar geleden. Deze pagina legt uit hoe de bandbreedtes werken, waar je op moet letten bij het rekenen, en welke stappen je zet als je huur inderdaad te hoog blijkt.

Kernpunten

Het wettelijke huurmaximum wordt bepaald door de puntenscore van de woning, niet door de markt.
Bron: Huurcommissie beleidsboek woningwaardering zelfstandige woonruimte, januari 2026 — §1.3.1 sectorindeling en Bijlage 3 (prijspeil 1 januari 2026). Gecontroleerd op 2026-09-15.
Reken altijd met de kale huur; servicekosten tellen niet mee voor het maximum.
De verlagingsplicht per 1 juli 2025 gold voor bestaande contracten tot en met 143 punten, niet voor het middensegment.

Het puntensysteem in gewone taal

Volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS), met de bedragen per 1 januari 2026, vallen woningen in segmenten: een sociale huurwoning met 143 punten of minder heeft een maximale huur van € 932,93 per maand; in het middensegment, 144 tot en met 186 punten, is het maximum € 1.228,07; woningen met 187 punten of meer zijn geliberaliseerd (vrije sector) en hebben geen puntenplafond. Een indicatieve screening is geen formele WWS-berekening. Deze grenzen kunnen veranderen, want het kabinet heeft aanpassingen in het middensegment voorgesteld. Zie gepubliceerde maxima dus als tijdgebonden.

Bron: Huurcommissie beleidsboek woningwaardering zelfstandige woonruimte, januari 2026 — §1.3.1 sectorindeling en Bijlage 3 (prijspeil 1 januari 2026). Gecontroleerd op 2026-09-15.

Reken met de kale huur, niet met wat je overmaakt

De meest gemaakte fout bij deze berekening is dat mensen het totaalbedrag pakken dat maandelijks van hun rekening gaat. Dat bedrag bevat vrijwel altijd servicekosten, en soms ook gas, water, licht, internet of een meubelvergoeding, terwijl het wettelijke maximum uitsluitend over de kale huur gaat. Zoek dus eerst in je contract op welk bedrag daadwerkelijk als kale huur is aangemerkt. Staat die uitsplitsing er niet, dan is dat op zichzelf al een probleem dat het aankaarten waard is, want zonder die splitsing kan niemand toetsen of de huurprijs klopt. Vraag de verhuurder schriftelijk om een specificatie van de servicekosten en om de kale huur, en bewaar dat antwoord. Zonder dat cijfer kun je de rest van de berekening niet betrouwbaar maken.

Wat de Wet betaalbare huur wel en niet heeft veranderd

De Wet betaalbare huur heeft de huurprijsbescherming uitgebreid naar het middensegment en gemeenten meer handhavingsmogelijkheden gegeven, maar het is geen generieke huurverlaging voor iedereen op één datum. Voor bestaande contracten in het lage segment, woningen tot en met 143 punten, gold dat de huur uiterlijk 1 juli 2025 naar het wettelijke maximum moest zijn teruggebracht. Voor bestaande middensegmentcontracten geldt die datum juist niet: daar gaat de regulering in de regel pas spelen bij een nieuwe huurder. Dat onderscheid wordt vaak door elkaar gehaald en leidt tot brieven aan verhuurders die op de verkeerde grondslag berusten. Ga dus eerst na in welk segment je woning valt en of je contract nieuw of bestaand is, voordat je een claim formuleert.

Bron: Wet goed verhuurderschap art. 19 (zoals gewijzigd door de Wet betaalbare huur); boetecategorieën WvSr art. 23 lid 4, geïndexeerd per 1 januari 2026 (Stb. 2025, 401). Gemeenten kunnen in hun eigen beleid lagere bedragen hanteren, bijvoorbeeld Den Haag. Gecontroleerd op 2026-08-11.

Naar de Huurcommissie: hoe en wanneer

De Huurcommissie is het orgaan dat een uitspraak kan doen over de huurprijs en over servicekosten. Het loont om op tijd te zijn: bij een nieuw contract geldt voor het aanvechten van de aanvangshuurprijs een termijn die vanaf het begin van de huurovereenkomst loopt, en die termijn laten verlopen maakt je positie later aanzienlijk moeilijker. Zorg voordat je een zaak start dat je de basis op orde hebt: het contract, de kale huur, de specificatie van de servicekosten, de oppervlakte en de voorzieningen van de woning, het energielabel en de WOZ-waarde. Doe daarnaast zelf een puntentelling met de officiële Huurprijscheck van de Huurcommissie, zodat je weet waar je ongeveer op uitkomt. Een goed onderbouwd verzoek met bewijsstukken erbij verloopt merkbaar soepeler dan een melding zonder cijfers.

Check de jouwe nu

Plak je contract om huur en kosten te checken

Een gratis screening op oplichting en bedingen in ongeveer een minuut. Het volledige rapport kost €8,99, alleen als je het wilt.

Niet nuttig? Mail ons binnen 14 dagen en je krijgt je geld volledig terug. Zonder vragen.

Veelgestelde vragen

Wat is de maximale huurprijs bij mijn puntenaantal?: Tot en met 143 punten geldt een maximum van EUR 932,93 per maand, bij 144 tot en met 186 punten EUR 1.228,07, en vanaf 187 punten is de woning geliberaliseerd en geldt dat puntenplafond niet. Deze bedragen gelden vanaf 1 januari 2026 en kunnen wijzigen.
Bron: Huurcommissie beleidsboek woningwaardering zelfstandige woonruimte, januari 2026 — §1.3.1 sectorindeling en Bijlage 3 (prijspeil 1 januari 2026). Gecontroleerd op 2026-09-15.
Tellen servicekosten mee bij de maximale huurprijs?: Nee. Het wettelijke maximum gaat uitsluitend over de kale huur. Servicekosten staan daar los van en kennen hun eigen toets, namelijk of ze in redelijke verhouding staan tot de werkelijk gemaakte kosten en of ze jaarlijks worden afgerekend.
Ik heb een all-in huur. Kan ik dan wel iets aanvechten?: Ja, en het ontbreken van de splitsing is zelf een punt om aan te kaarten. Vraag de verhuurder schriftelijk om de kale huur en een specificatie van de servicekosten; blijft die uit, dan kun je dat aan de Huurcommissie voorleggen samen met de huurprijs zelf.
Moest mijn huur op 1 juli 2025 omlaag?: Dat gold voor bestaande contracten in het lage segment, dus woningen tot en met 143 punten. Voor bestaande middensegmentcontracten geldt die datum niet; daar gaat de regulering in de regel pas spelen bij een nieuwe huurder, en dat verschil wordt vaak verward.
Bron: Wet goed verhuurderschap art. 19 (zoals gewijzigd door de Wet betaalbare huur); boetecategorieën WvSr art. 23 lid 4, geïndexeerd per 1 januari 2026 (Stb. 2025, 401). Gemeenten kunnen in hun eigen beleid lagere bedragen hanteren, bijvoorbeeld Den Haag. Gecontroleerd op 2026-08-11.