Tellen servicekosten mee bij de maximale huurprijs?

Nee. Het wettelijke maximum gaat uitsluitend over de kale huur. Servicekosten staan daar los van en kennen hun eigen toets, namelijk of ze in redelijke verhouding staan tot de werkelijk gemaakte kosten en of ze jaarlijks worden afgerekend.

Ik heb een all-in huur. Kan ik dan wel iets aanvechten?

Ja, en het ontbreken van de splitsing is zelf een punt om aan te kaarten. Vraag de verhuurder schriftelijk om de kale huur en een specificatie van de servicekosten; blijft die uit, dan kun je dat aan de Huurcommissie voorleggen samen met de huurprijs zelf.

Moest mijn huur op 1 juli 2025 omlaag?

Dat gold voor bestaande contracten in het lage segment, dus woningen tot en met 143 punten. Voor bestaande middensegmentcontracten geldt die datum niet; daar gaat de regulering in de regel pas spelen bij een nieuwe huurder, en dat verschil wordt vaak verward.

Is mijn huur te hoog? Zo controleer je het

Laatst bijgewerkt: 2026-08-11

Hoe weet ik of mijn huur te hoog is?

Je huur is te hoog als de kale huur boven het maximum ligt dat hoort bij het aantal punten dat je woning scoort in het woningwaarderingsstelsel. Tot en met 143 punten geldt een maximum van EUR 932,93 per maand, bij 144 tot en met 186 punten EUR 1.228,07, en vanaf 187 punten is de woning geliberaliseerd. Reken altijd met de kale huur, dus zonder servicekosten.

De vraag of je te veel huur betaalt is in Nederland verrassend goed te beantwoorden, en veel huurders weten dat niet. Anders dan in de meeste landen hangt de maximale huurprijs hier niet af van wat de markt toevallig wil betalen, maar van een puntentelling: het woningwaarderingsstelsel kent punten toe aan oppervlakte, voorzieningen, energielabel, WOZ-waarde en nog een reeks kenmerken, en bij die puntenscore hoort een wettelijk maximum. Ligt jouw kale huur daarboven, dan betaal je meer dan is toegestaan, ongeacht wat je hebt getekend. Sinds de Wet betaalbare huur vallen bovendien flink meer woningen onder zo'n maximum dan een paar jaar geleden. Deze pagina legt uit hoe de bandbreedtes werken, waar je op moet letten bij het rekenen, en welke stappen je zet als je huur inderdaad te hoog blijkt.

Kernpunten

Het wettelijke huurmaximum wordt bepaald door de puntenscore van de woning, niet door de markt.
Source: Dutch government WWS points system, rates effective 1 Jan 2026. Verified 2026-08-11.
Reken altijd met de kale huur; servicekosten tellen niet mee voor het maximum.
De verlagingsplicht per 1 juli 2025 gold voor bestaande contracten tot en met 143 punten, niet voor het middensegment.

Het puntensysteem in gewone taal

Under the Dutch WWS points system (rates effective 1 January 2026), homes are treated in bands: social housing at 143 points or fewer has a maximum rent of EUR 932.93 per month; the mid-market segment at 144–186 points has a maximum of EUR 1,228.07; homes with 187 points or more are liberalised (free sector) and uncapped by this points ceiling. An indicative screen is not a formal WWS calculation. These thresholds may change — the cabinet has proposed mid-market adjustments — so treat published maxima as time-bound.

Source: Dutch government WWS points system, rates effective 1 Jan 2026. Verified 2026-08-11.

Reken met de kale huur, niet met wat je overmaakt

De meest gemaakte fout bij deze berekening is dat mensen het totaalbedrag pakken dat maandelijks van hun rekening gaat. Dat bedrag bevat vrijwel altijd servicekosten, en soms ook gas, water, licht, internet of een meubelvergoeding, terwijl het wettelijke maximum uitsluitend over de kale huur gaat. Zoek dus eerst in je contract op welk bedrag daadwerkelijk als kale huur is aangemerkt. Staat die uitsplitsing er niet, dan is dat op zichzelf al een probleem dat het aankaarten waard is, want zonder die splitsing kan niemand toetsen of de huurprijs klopt. Vraag de verhuurder schriftelijk om een specificatie van de servicekosten en om de kale huur, en bewaar dat antwoord. Zonder dat cijfer kun je de rest van de berekening niet betrouwbaar maken.

Wat de Wet betaalbare huur wel en niet heeft veranderd

De Wet betaalbare huur heeft de huurprijsbescherming uitgebreid naar het middensegment en gemeenten meer handhavingsmogelijkheden gegeven, maar het is geen generieke huurverlaging voor iedereen op één datum. Voor bestaande contracten in het lage segment, woningen tot en met 143 punten, gold dat de huur uiterlijk 1 juli 2025 naar het wettelijke maximum moest zijn teruggebracht. Voor bestaande middensegmentcontracten geldt die datum juist niet: daar gaat de regulering in de regel pas spelen bij een nieuwe huurder. Dat onderscheid wordt vaak door elkaar gehaald en leidt tot brieven aan verhuurders die op de verkeerde grondslag berusten. Ga dus eerst na in welk segment je woning valt en of je contract nieuw of bestaand is, voordat je een claim formuleert.

Source: Wet goed verhuurderschap art. 19 (as amended by Wet betaalbare huur); WvSr art. 23 lid 4 fine categories indexed 1 Jan 2026 (Stb. 2025, 401). Municipal policy examples (e.g. Den Haag) may set lower local ceilings. Verified 2026-08-11.

Naar de Huurcommissie: hoe en wanneer

De Huurcommissie is het orgaan dat een uitspraak kan doen over de huurprijs en over servicekosten. Het loont om op tijd te zijn: bij een nieuw contract geldt voor het aanvechten van de aanvangshuurprijs een termijn die vanaf het begin van de huurovereenkomst loopt, en die termijn laten verlopen maakt je positie later aanzienlijk moeilijker. Zorg voordat je een zaak start dat je de basis op orde hebt: het contract, de kale huur, de specificatie van de servicekosten, de oppervlakte en de voorzieningen van de woning, het energielabel en de WOZ-waarde. Doe daarnaast zelf een puntentelling met de officiële Huurprijscheck van de Huurcommissie, zodat je weet waar je ongeveer op uitkomt. Een goed onderbouwd verzoek met bewijsstukken erbij verloopt merkbaar soepeler dan een melding zonder cijfers.

Veelgestelde vragen

Wat is de maximale huurprijs bij mijn puntenaantal?: Tot en met 143 punten geldt een maximum van EUR 932,93 per maand, bij 144 tot en met 186 punten EUR 1.228,07, en vanaf 187 punten is de woning geliberaliseerd en geldt dat puntenplafond niet. Deze bedragen gelden vanaf 1 januari 2026 en kunnen wijzigen.
Source: Dutch government WWS points system, rates effective 1 Jan 2026. Verified 2026-08-11.
Tellen servicekosten mee bij de maximale huurprijs?: Nee. Het wettelijke maximum gaat uitsluitend over de kale huur. Servicekosten staan daar los van en kennen hun eigen toets, namelijk of ze in redelijke verhouding staan tot de werkelijk gemaakte kosten en of ze jaarlijks worden afgerekend.
Ik heb een all-in huur. Kan ik dan wel iets aanvechten?: Ja, en het ontbreken van de splitsing is zelf een punt om aan te kaarten. Vraag de verhuurder schriftelijk om de kale huur en een specificatie van de servicekosten; blijft die uit, dan kun je dat aan de Huurcommissie voorleggen samen met de huurprijs zelf.
Moest mijn huur op 1 juli 2025 omlaag?: Dat gold voor bestaande contracten in het lage segment, dus woningen tot en met 143 punten. Voor bestaande middensegmentcontracten geldt die datum niet; daar gaat de regulering in de regel pas spelen bij een nieuwe huurder, en dat verschil wordt vaak verward.
Source: Wet goed verhuurderschap art. 19 (as amended by Wet betaalbare huur); WvSr art. 23 lid 4 fine categories indexed 1 Jan 2026 (Stb. 2025, 401). Municipal policy examples (e.g. Den Haag) may set lower local ceilings. Verified 2026-08-11.