Mag een verhuurder inschrijving in de BRP verbieden?

Nee, en het is bovendien niet toegestaan om een woning aan te bieden waar de huurder zich niet kan inschrijven. Je inschrijfplicht bij de gemeente blijft hoe dan ook staan; een weigering van de verhuurder is een waarschuwingssignaal over de woning, geen geldige reden om je niet in te schrijven.

Hoeveel borg mag ik maximaal betalen?

Voor contracten die vanaf 1 juli 2023 zijn getekend geldt een maximum van twee maanden kale huur, dus exclusief servicekosten. Voor oudere contracten geldt dat wettelijke maximum niet automatisch, maar een hoge borg blijft dan wel iets om over te onderhandelen.

Is een tijdelijk huurcontract nog toegestaan?

Sinds 1 juli 2024 is een contract voor onbepaalde tijd de hoofdregel en is tijdelijk alleen nog mogelijk in een beperkt aantal wettelijke uitzonderingen. Wordt je een tijdelijk contract aangeboden, vraag dan welke uitzondering van toepassing is en waar dat in de overeenkomst staat.

Wat doe ik als de verhuurder een beding niet wil aanpassen?

Vraag de weigering schriftelijk, want een onrechtmatig beding wordt niet rechtsgeldig doordat het in een veelgebruikt model staat. Bewaar die correspondentie: bij een latere procedure bij de Huurcommissie of de rechter is het bewijs dat je het punt vooraf hebt aangekaart waardevol.

Kan ik mijn huurcontract snel laten checken?

Ja. Je plakt of uploadt de tekst en krijgt binnen ongeveer een minuut een overzicht van de bedingen die aandacht verdienen, met per punt uitleg in gewone taal en wat je erover kunt vragen. Het is een geautomatiseerde screening en uitdrukkelijk geen juridisch advies.

Huurcontract laten controleren: waar let je op?

Laatst bijgewerkt: 2026-08-11

Waar moet ik op letten als ik mijn huurcontract laat controleren?

Controleer vijf dingen voordat je tekent: of je je op het adres mag inschrijven in de BRP, of de borg binnen de wettelijke grens valt, of de servicekosten apart en gespecificeerd staan in plaats van verstopt in een all-in huur, of de duur en opzegtermijn duidelijk zijn, en of er bedingen in staan die jouw huurbescherming proberen weg te schrijven of jou bemiddelingskosten in rekening brengen.

Een huurcontract teken je in vijf minuten en draag je jarenlang met je mee. Dat is precies de reden om er even goed voor te gaan zitten, ook als de verhuurder of de makelaar laat doorschemeren dat het een standaardmodel is waar niets aan te veranderen valt. Nederlandse huurovereenkomsten zijn meestal gewoon in orde, maar er zit een herkenbare groep bedingen tussen die dat niet zijn: een verbod op inschrijving bij de gemeente, een borg die boven het wettelijke maximum uitkomt, een all-in huur waarin de servicekosten onzichtbaar zijn weggewerkt, bemiddelingskosten die bij jou worden neergelegd terwijl de makelaar voor de verhuurder werkt, en tijdelijke contracten die sinds de wetswijziging van 2024 lang niet altijd meer mogen. Deze pagina loopt die punten langs, legt uit hoe een goed contract er op elk punt uitziet, en laat zien hoe je een probleem aankaart voordat je tekent in plaats van erna.

Kernpunten

Sinds 1 juli 2024 is een huurcontract voor onbepaalde tijd de hoofdregel.
Source: Dutch temporary-tenancy reform effective 1 July 2024 — indefinite contracts as the default. Verified 2026-08-11.
De borg mag bij contracten vanaf 1 juli 2023 maximaal twee maanden kale huur bedragen.
Source: Wet goed verhuurderschap; BW art. 7:261b — 2 months' kale huur for contracts signed on/after 1 July 2023. Verified 2026-08-11.
Een all-in huur maakt het onmogelijk om te toetsen of de kale huur binnen de wettelijke grens blijft.
Een makelaar die ook voor de verhuurder optreedt, mag jou geen bemiddelingskosten in rekening brengen.
Source: BW art. 7:417 lid 4 — dual representation ban on charging the tenant when the agency also acts for the landlord. Verified 2026-08-11.

Inschrijving in de BRP: het belangrijkste rode vlaggetje

It is illegal for a landlord to advertise or offer a rental where the tenant cannot register at that address in the Basisregistratie Personen (BRP). The tenant must register with the gemeente regardless of a landlord's stated refusal. Refusal is a red flag for illegal subletting or permit problems — not a valid reason to skip registration. Exact appointment documents still differ by municipality; check your local gemeente website for the current list (usually identification and proof of address such as your rental contract).

Source: Dutch municipal registration (BRP) practice — landlords may not lawfully advertise rentals where the tenant cannot register at the address. Verified 2026-08-11.

Borg: hoeveel mag de verhuurder vragen?

Kijk eerst naar de tekendatum, want die bepaalt of er überhaupt een wettelijk plafond geldt. Voor overeenkomsten die op of na 1 juli 2023 zijn getekend mag de waarborgsom niet hoger zijn dan twee maanden kale huur — kale huur, dus zonder de servicekosten. Bij oudere contracten geldt dat maximum niet automatisch; een hoge borg is dan geen overtreding maar wel een onderhandelpunt. Let er bij een all-in huurprijs op dat het plafond over de kale huur wordt berekend en niet over het totale maandbedrag: dat verschil kan zomaar enkele honderden euro's schelen, en het is de reden dat verhuurders die niet splitsen soms ruimer uitkomen dan is toegestaan. Vraag daarom de kale huur expliciet in het contract op te nemen voordat je de borg overmaakt.

Source: Wet goed verhuurderschap; BW art. 7:261b — 2 months' kale huur for contracts signed on/after 1 July 2023. Verified 2026-08-11.

All-in huur en servicekosten

Een all-in huurprijs is één bedrag per maand waarin de kale huur, de servicekosten en soms ook nutsvoorzieningen en meubilair samen zijn geveegd. Dat is voor jou vrijwel altijd ongunstig, en niet alleen omdat je niet ziet waarvoor je betaalt. De wettelijke huurprijsbescherming grijpt namelijk aan op de kale huur, dus zolang die niet apart in het contract staat, kun je simpelweg niet vaststellen of je huur binnen de toegestane grens blijft. Vraag daarom altijd om een uitsplitsing: kale huur, servicekosten per post gespecificeerd, en eventuele meubel- of inventarisvergoeding apart. Vraag daarnaast of de servicekosten een voorschot zijn dat jaarlijks wordt afgerekend tegen de werkelijke kosten, of een vast bedrag dat nooit wordt verrekend. Dat laatste is geen kostenpost maar een verkapte huurverhoging, en het is het waard om daar vóór ondertekening duidelijkheid over te krijgen.

Tijdelijke contracten sinds 1 juli 2024

Since 1 July 2024, indefinite (open-ended) rental contracts are the default in the Netherlands. Temporary contracts are allowed only in narrow statutory exceptions. Where a temporary contract is lawfully allowed, the maximum is generally 2 years for a self-contained dwelling and 5 years for a room or non-self-contained unit. A fixed-term contract offered without a valid legal exception may be void as fixed-term — meaning the tenant may already hold an indefinite contract.

Source: Dutch temporary-tenancy reform effective 1 July 2024 — indefinite contracts as the default. Verified 2026-08-11.

Bemiddelingskosten die niet bij jou horen

Wordt je courtage of bemiddelingskosten in rekening gebracht, stel dan één vraag: trad hetzelfde bureau bij deze woning ook op voor de verhuurder? Bij verhuurbemiddeling is dat vrijwel altijd het geval, en dan mag het jou geen loon rekenen — het verbod op dienen van twee heren in artikel 7:417 lid 4 BW. Het bedrag is bovendien zelden klein: een maand huur is een gangbaar tarief. Vraag vóór betaling schriftelijk welke dienst precies aan jou is geleverd, wie het bureau heeft ingeschakeld en op welke grondslag de kosten bij jou terechtkomen. Blijft dat antwoord vaag, dan is dat op zichzelf al reden om niet te betalen.

Source: BW art. 7:417 lid 4 — dual representation ban on charging the tenant when the agency also acts for the landlord. Verified 2026-08-11.

Veelgestelde vragen

Mag een verhuurder inschrijving in de BRP verbieden?: Nee, en het is bovendien niet toegestaan om een woning aan te bieden waar de huurder zich niet kan inschrijven. Je inschrijfplicht bij de gemeente blijft hoe dan ook staan; een weigering van de verhuurder is een waarschuwingssignaal over de woning, geen geldige reden om je niet in te schrijven.
Source: Dutch municipal registration (BRP) practice — landlords may not lawfully advertise rentals where the tenant cannot register at the address. Verified 2026-08-11.
Hoeveel borg mag ik maximaal betalen?: Voor contracten die vanaf 1 juli 2023 zijn getekend geldt een maximum van twee maanden kale huur, dus exclusief servicekosten. Voor oudere contracten geldt dat wettelijke maximum niet automatisch, maar een hoge borg blijft dan wel iets om over te onderhandelen.
Source: Wet goed verhuurderschap; BW art. 7:261b — 2 months' kale huur for contracts signed on/after 1 July 2023. Verified 2026-08-11.
Is een tijdelijk huurcontract nog toegestaan?: Sinds 1 juli 2024 is een contract voor onbepaalde tijd de hoofdregel en is tijdelijk alleen nog mogelijk in een beperkt aantal wettelijke uitzonderingen. Wordt je een tijdelijk contract aangeboden, vraag dan welke uitzondering van toepassing is en waar dat in de overeenkomst staat.
Source: Dutch temporary-tenancy reform effective 1 July 2024 — indefinite contracts as the default. Verified 2026-08-11.
Wat doe ik als de verhuurder een beding niet wil aanpassen?: Vraag de weigering schriftelijk, want een onrechtmatig beding wordt niet rechtsgeldig doordat het in een veelgebruikt model staat. Bewaar die correspondentie: bij een latere procedure bij de Huurcommissie of de rechter is het bewijs dat je het punt vooraf hebt aangekaart waardevol.
Kan ik mijn huurcontract snel laten checken?: Ja. Je plakt of uploadt de tekst en krijgt binnen ongeveer een minuut een overzicht van de bedingen die aandacht verdienen, met per punt uitleg in gewone taal en wat je erover kunt vragen. Het is een geautomatiseerde screening en uitdrukkelijk geen juridisch advies.