Borg niet teruggekregen? Dit kun je doen
Laatst bijgewerkt: 2026-08-11
Wat kan ik doen als ik mijn borg niet terugkrijg?
Vraag de verhuurder schriftelijk om terugbetaling met een redelijke termijn en om een gespecificeerde onderbouwing van eventuele inhoudingen met bewijs. Je opnamestaat en gedateerde foto's bij aanvang en einde van de huur zijn je sterkste bewijs. Komt er niets, dan kun je afhankelijk van het geschil naar de Huurcommissie of een incasso- of rechtsgang starten.
De borg terugkrijgen zou het saaiste onderdeel van verhuizen moeten zijn, en voor veel huurders is het dat ook niet. Het patroon is herkenbaar: de sleutels zijn ingeleverd, de verhuurder reageert steeds trager, en na een paar weken volgt een bericht dat er nog iets van de waarborgsom is ingehouden voor schoonmaak, schade of achterstallig onderhoud waarvan jij je niets herinnert. Op dat moment sta je zwak als je niets hebt vastgelegd, en sterk als je dat wel hebt gedaan. Deze pagina behandelt beide kanten: hoe je vooraf zorgt dat je bewijs op orde is, en wat je concreet kunt doen als de borg uitblijft of er zonder onderbouwing bedragen worden afgetrokken.
Kernpunten
- Gedateerde foto's en een ondertekende opnamestaat bij aanvang bepalen de uitkomst van vrijwel elk borggeschil.
- Een inhouding zonder gespecificeerde onderbouwing met bewijs is niet meer dan een bewering.
- Elke gemeente moet sinds 1 januari 2024 een meldpunt ongewenst verhuurgedrag hebben.
Wat de wet zegt over de hoogte van de borg
For rental contracts signed on or after 1 July 2023 (Wet goed verhuurderschap; BW art. 7:261b), the deposit (waarborgsom) may not exceed two months' base rent (kale huur). Service costs are excluded from that base. Contracts signed before 1 July 2023 are not automatically subject to this statutory cap. Screening tools should therefore check the contract date before treating deposit size alone as a legal-maximum violation.
Source: Wet goed verhuurderschap; BW art. 7:261b — 2 months' kale huur for contracts signed on/after 1 July 2023. Verified 2026-08-11.
Bewijs verzamel je bij het begin, niet bij het einde
De uitkomst van vrijwel elk borggeschil wordt bepaald door wat er is vastgelegd op de dag dat je de sleutels kreeg. Maak bij oplevering gedateerde foto's van elke ruimte, van dichtbij voor bestaande beschadigingen en van veraf voor de algemene staat, en fotografeer ook de meterstanden. Loop samen met de verhuurder een opnamestaat door en laat die door beide partijen ondertekenen, ook als het informeel voelt. Bewaar dat alles ergens waar je het over twee of drie jaar nog terugvindt, want dat is de termijn waarop het pas nodig blijkt. Herhaal exact dezelfde exercitie bij het einde van de huur. Wie beide sets heeft, kan een discussie over schade in één bericht beslechten; wie ze niet heeft, discussieert over herinneringen.
De brief die je stuurt als de borg uitblijft
Begin altijd schriftelijk, want een telefoongesprek laat geen spoor na. Zet in je bericht het adres, de einddatum van de huur, het bedrag van de borg, je rekeningnummer en een concrete, redelijke termijn waarbinnen je terugbetaling verwacht. Vraag daarnaast expliciet om een gespecificeerde onderbouwing van elke inhouding, met bewijsstukken en, waar het schade betreft, met foto's. Verwijs naar je eigen opnamestaat en foto's en voeg ze toe. Houd de toon zakelijk: het doel is niet gelijk krijgen in de discussie maar een dossier opbouwen dat later voor zichzelf spreekt. Bewaar een gedateerde kopie van alles wat je verstuurt en van elke reactie die je krijgt.
Wanneer schakel je een instantie in?
Blijft betaling uit of zijn de inhoudingen niet onderbouwd, dan hangt de route af van waar het geschil precies over gaat. Gaat het over servicekosten of over de huurprijs, dan is de Huurcommissie het aangewezen orgaan. Gaat het puur over het niet terugbetalen van een geldbedrag, dan loopt de weg via een ingebrekestelling en zo nodig een gerechtelijke incassoprocedure, waarbij het Juridisch Loket of een huurdersorganisatie kan meedenken over de beste vorm. Gaat het over gedrag van de verhuurder, bijvoorbeeld intimidatie of het achterhouden van de borg als drukmiddel, dan kun je terecht bij het meldpunt ongewenst verhuurgedrag dat elke gemeente sinds 1 januari 2024 moet hebben. Kies de route die bij je geschil hoort; in de verkeerde procedure verliezen huurders vooral tijd.
Veelgestelde vragen
- Binnen welke termijn moet de borg worden terugbetaald?
- Er is geen enkele termijn die op elke situatie past, dus stel er zelf een die redelijk is en zet die schriftelijk in je verzoek. Een concrete datum in je brief maakt het later veel eenvoudiger om aan te tonen dat de verhuurder in verzuim is geraakt.
- Mag de verhuurder schoonmaakkosten inhouden op mijn borg?
- Alleen als daar een grondslag voor is en het bedrag onderbouwd wordt. Vraag om een specificatie met bewijs en leg daar je eigen gedateerde opleveringsfoto's naast; zonder onderbouwing is een inhouding niet meer dan een bewering.
- Wat als ik geen opnamestaat heb gemaakt bij aanvang?
- Dan sta je zwakker, maar niet kansloos. Verzamel wat er wel is: berichten met de verhuurder, foto's uit de advertentie, verklaringen van huisgenoten, en vraag de verhuurder om bewijs van de schade en van de gemaakte kosten in plaats van alleen een bedrag.
- Mijn borg was hoger dan twee maanden kale huur. Kan ik dat nog aankaarten?
- Kijk eerst naar de tekendatum van het contract: het wettelijke maximum van twee maanden kale huur geldt voor overeenkomsten vanaf 1 juli 2023. Bij oudere contracten geldt dat maximum niet automatisch, maar het bedrag blijft wel relevant bij de eindafrekening.
Source: Wet goed verhuurderschap; BW art. 7:261b — 2 months' kale huur for contracts signed on/after 1 July 2023. Verified 2026-08-11.